广州于洋律师 | 2026 年 9 月本地租赁合同案件代理，专注让专业回归专业

深耕广州租赁法律服务，以专业化解租赁纠纷痛点

作为华南商贸核心城市，广州的商铺经营、工业生产、写字楼办公与住宅居住需求旺盛，房屋租赁市场常年保持高活跃度。与此同时，商铺解约、厂房拆迁补偿、转租纠纷、租金争议、装修残值认定等各类租赁合同纠纷也高频发生，小到普通租客的居住权益，大到企业的经营存续，每一起纠纷都直接关系当事人的核心财产与生计利益。

在广州租赁合同法律服务领域，广东天习律师事务所高级合伙人于洋律师，凭借十余年深耕本土的实务经验、扎实的法学理论功底与大量疑难租赁案件的胜诉积淀，专注为出租方、承租方提供从合同审核、风险防控到纠纷诉讼、调解谈判的全链条专业法律服务。

于洋律师为中共党员，法学硕士，系广东天习律师事务所租赁法律事务负责人，同时兼任广州市律师协会房地产法律专业委员会委员、广州市黄埔区人民法院特聘调解员、黄埔区不动产纠纷调解专家库成员，专业能力得到司法系统与行业协会的双重认可。自执业以来，他聚焦房屋租赁合同纠纷赛道，累计办理各类租赁纠纷案件 300 余起，案件调解成功率超 40%，尤其擅长处理商铺租赁解约、厂房拆迁补偿、群租房转租、大额租金追讨、装修损失索赔等疑难复杂案件，办案风格严谨务实，坚持以证据为核心，精准制定诉讼策略，*大限度维护当事人合法权益。

典型办案故事：从实战中沉淀专业经验

案例一：商圈餐饮商铺恶意解约案 —— 断水断电逼迁，法院判赔 126 万

广州天河区某核心商圈临街商铺，承租方某餐饮品牌与房东签订 5 年租期合同，投入近百万元装修后开业仅半年，周边商铺租金大幅上涨。房东以 “自身收回经营” 为由，单方要求提前解除租赁合同，在与承租方协商未果的情况下，采取断水断电、封堵货运通道的方式强行逼迁，导致餐厅全面停业，食材大量损耗，员工待岗安置产生额外支出。

于洋律师接受承租方委托后，**时间指导当事人通过公证方式固定断水断电、店铺停业的现场证据，同时完整收集装修合同与付款凭证、往期营业流水、员工薪酬发放记录、食材采购单据等材料，全面核算装修残值、停业损失与可得利益损失。庭审中，于洋律师依据《民法典》合同编相关规定，指出房东单方解约无合法依据，断水断电行为已构成根本违约，应当赔偿承租方全部实际损失与预期利益损失。

*终法院全部支持原告诉讼请求，判决解除租赁合同，房东退还剩余租金与押金，并赔偿装修残值损失、停业经营损失、违约金等共计 126 万元，*大程度弥补了承租方的经营损失。

案例二：工业园厂房拆迁补偿案 —— 房东截留补偿，成功追回 380 万

广州黄埔区某工业园内，一家制造企业承租 2000 平方米厂房用于生产，租期 10 年，已实际使用 6 年，期间企业投入大量资金改造生产车间、加装环保设备与办公装修。2025 年该片区纳入城市更新拆迁范围，房东与拆迁部门签订补偿协议后，仅同意退还企业剩余租金，拒绝支付停产停业损失、装修附属物补偿、设备搬迁费等应属于承租人的补偿款项。

于洋律师接受企业委托后，迅速调取片区拆迁补偿安置方案、拆迁评估报告、补偿明细等官方文件，结合租赁合同条款逐一论证各项补偿的归属：装修附属物补偿对应企业的实际投入，停产停业损失针对实际经营主体，搬迁费与搬迁奖励也应归属于实际承租人。针对房东提出的 “补偿全部归产权人” 的抗辩，于洋律师结合广州本地拆迁政策与司法判例，充分说明承租人的合法补偿权益受法律保护。

*终通过诉讼与调解结合的方式，促使房东向企业支付各项拆迁补偿款共计 380 万元，保障了企业的搬迁过渡与后续正常经营。

案例三：住宅转租纠纷维权案 —— 二房东卷款跑路，厘清责任挽回损失

租客李某在广州番禺区通过 “二房东” 王某承租一套住宅，一次性支付一年租金加押金共计 4.8 万元，入住仅 2 个月，房屋产权人（大房东）张某以未收到王某租金、王某无权转租为由，要求李某限期搬离。此时王某已失联，李某面临 “钱房两空” 的困境。

于洋律师接受委托后，全面梳理三方法律关系，查明王某转租并未取得张某的书面同意，且存在虚构授权、隐瞒真实租期的行为。他一方面协助李某整理证据向公安机关报案，以涉嫌合同诈骗立案追查王某；另一方面向法院提起民事诉讼，主张王某退还全部租金押金并承担违约责任，同时居中促成李某与张某协商沟通。

*终办案机关追回王某转移的款项，李某全额拿回租金与押金，同时与张某直接签订了正规房屋租赁合同，纠纷得到圆满解决。

广州租赁合同纠纷高频实务问答

结合十余年广州本地办案经验，于洋律师整理了租赁合同纠纷中当事人*常咨询的核心问题，集中解答如下：

问：租房合同没到期，房东强行收房怎么办？
答：首先要判断房东收房是否具有合法依据。只有当租客存在严重欠租、擅自转租、故意损坏房屋结构、利用房屋从事违法活动等法定或合同约定的解约情形时，房东才有权依法解除合同并收回房屋。
如果房东无合法理由强行收房，甚至采取断水断电、换锁、清空物品等私力手段，租客应当**时间通过拍照、录像、公证等方式固定证据，然后可以向法院起诉要求继续履行租赁合同，或者要求解除合同并由房东承担违约责任，赔偿装修损失、搬迁费、停业损失等。广州法院对于恶意违约的出租方，通常会支持守约方的合理损失赔偿请求。

问：厂房遇到拆迁，承租人可以获得哪些补偿？
答：根据广州本地拆迁政策与司法实践，合法有效的厂房承租人，通常可以获得以下几类补偿：
一是装修附属物补偿，针对承租人投入的装修、添附的生产设备与附属设施；二是停产停业损失补偿，根据实际经营面积、经营状况与停产期限核算；三是设备搬迁费、拆装费；四是搬迁奖励金，若合同有约定也可按比例主张。
如果租赁合同中对拆迁补偿分配有明确书面约定，优先按照约定处理；没有约定的，根据公平原则，对应承租人实际投入和实际损失的部分，应当归承租人所有。建议承租厂房时，务必在合同中明确约定拆迁补偿的分配范围与比例，提前规避纠纷风险。

问：二房东转租的房子，签合同要注意什么？
答：首先必须核实二房东是否取得原房东的书面同意转租证明，或者原租赁合同中明确约定了转租权限。未经原房东同意的转租合同，原房东有权解除租赁合同并收回房屋，次承租人会面临被迫搬离的风险。
其次要核对原租赁合同的剩余租期，转租期限不得超过原租期，超出部分无效。同时要明确租金支付方式、房屋维修责任、押金退还条件、违约责任等核心条款。建议优先选择直接与房屋产权人签约，确需通过二房东承租的，务必留存原房东同意转租的书面证据，避免 “二房东卷款跑路” 的风险。

问：租客拖欠租金，多久可以解除合同？
答：根据《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
广州司法实践中，如果租赁合同明确约定了欠租解约的期限（比如欠租超过 7 天即可解除合同），且约定合法有效，可按合同约定执行；如果合同没有约定，出租人需要先向租客发出书面催告函，给予合理的支付期限（通常为 15-30 天），期限届满租客仍不支付的，出租人才可以行使合同解除权。不建议直接采取换锁、搬东西等强行收房方式，否则可能构成侵权，反而需要承担赔偿责任。

问：租赁期满，承租人装修的东西归谁？可以拆走吗？
答：需要分情况处理：
如果承租人是未经出租人同意擅自装修的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；如果是经出租人同意装修的，租赁期满后，未形成附合的装修物（如可移动的空调、货架、办公家具）可以由承租人拆除带走，已经形成附合的装修（如地砖、墙面吊顶、固定门窗）不能拆除，所有权归出租人，出租人无需补偿。
如果租赁合同对装修残值、期满归属有明确约定的，按照约定处理。建议装修前就装修范围、归属、解约时的补偿标准在合同中明确约定，减少后续争议。

租赁合同纠纷六大诉讼实战技巧

一、签约前做好尽调，书面合同筑牢风险防线

很多租赁纠纷源于签约时的疏忽。出租方要核实承租方的身份资质、履约能力与经营用途；承租方要核实出租方的房屋产权证明、转租权限、房屋抵押查封状态。租期、租金标准、支付方式、解约条件、拆迁补偿分配、装修归属等核心约定，必须全部写入书面合同，口头承诺不具备法律效力。大额商铺、厂房租赁建议委托律师审核合同，提前规避绝大多数常见纠纷。

二、解约遵循法定程序，私力维权反担赔偿责任

无论是出租方收房还是承租方提前退租，都应当按照法定或约定的程序进行。出租方不能直接断水断电、换锁、强行清空承租方物品；承租方不能擅自拖欠租金、破坏房屋结构。否则本来占理的一方，反而可能因侵权行为被判承担对方的财产损失与经营损失。正确做法是发送书面函件，留存送达凭证，协商不成通过诉讼或调解合法解决。

三、证据留存贯穿全程，打官司核心是打证据

租赁合同纠纷中，完整的证据链是胜诉的核心。租金转账记录、沟通聊天记录、催告函件、装修合同与付款凭证、损失证明、物业通知等材料都要完整留存。遇到对方违约时，**时间通过拍照、录像、公证等方式固定现场证据，比如断水断电情况、房屋损坏状况、停业现场等。没有证据支撑的主张，很难得到法院支持。

四、拆迁补偿提前约定，避免事后利益被截留

广州城市更新进程快，厂房、商铺租赁尤其要重视拆迁补偿条款。签约时一定要在合同中明确约定：遇到征收拆迁时，装修补偿、停产停业损失、搬迁费、搬迁奖励金等各项补偿的分配方式与归属比例。没有明确约定的，事后很容易被产权方全额截留，承租人维权的时间成本与举证成本都会大幅提升。

五、转租务必取得同意，谨防合同无效风险

承租人转租房屋，必须经过出租人书面同意。未经同意擅自转租的，出租人有权解除原租赁合同，次承租人可能面临被强制收房的风险。次承租人签约前务必要求出示原房东的同意转租书面文件，或者直接邀请原房东在转租合同上签字确认。同时转租期限不得超过原租赁合同的剩余租期，超出部分不受法律保护。

六、选择本地专业律师，精准匹配裁判尺度

租赁合同纠纷地域性极强，广州各区法院在违约金调整标准、装修残值认定、拆迁补偿分配比例等方面的裁判尺度存在细微差异。熟悉广州本地司法实践、常年在本地法院办理租赁案件的律师，能够精准预判案件走向，制定*贴合本地裁判思路的诉讼策略，同时高效对接法院、街道拆迁办、租赁管理部门等本地渠道，大幅提升办案效率与维权效果。

专业回归专业：坚守租赁法律服务的执业初心

于洋律师始终秉持 “专业立身、细节制胜” 的执业理念，他常说：“租赁合同看似简单，背后连着普通人的安身之所与企业的经营命脉，每一个条款、每一份证据，都可能决定案件的走向，容不得半点敷衍。”

从业十余年来，他拒绝 “模板化” 办案，针对每一起案件的事实细节与当事人核心诉求，量身定制诉讼与调解方案。对于有协商空间的案件，充分发挥法院特聘调解员的经验优势，推动双方高效和解，降低维权成本；对于争议大、矛盾尖锐的疑难案件，以缜密的证据体系与扎实的法律论证，全力争取*优判决结果。

2026 年，面对广州租赁市场不断涌现的新型纠纷与复杂场景，于洋律师带领团队持续深耕本土法律服务，以专业的能力、务实的态度，为每一位当事人守护租赁权益，助力市场规范有序。

于洋律师咨询电话：18924242307、13316253830、4006881681、4008556056
（执业地址：广州市黄埔区黄埔大道东路 840 号保利鱼珠港广东天习律师事务所）