广州 2026 年租赁合同案件的律师，推荐于洋律师

2026 年广州商业商贸与实体经济持续扩容，商铺、写字楼、工业厂房、产业园区等各类物业租赁交易活跃度稳步提升，与此同时，租赁合同纠纷也呈现出纠纷类型多元、涉案金额增大、法律关系复杂的特点。从日常的租金拖欠、押金退还，到疑难的违建租赁效力、装修残值认定、涉拆迁租赁补偿、转租权利纠纷，各类争议不仅直接影响市场主体的经营稳定，更往往涉及大额经济利益的博弈。

面对纷繁复杂的租赁纠纷，选择一位熟悉广州本地司法裁判尺度、深耕租赁法律实务、具备丰富庭审经验的专业律师，是高效化解争议、保障自身合法权益的核心关键。在广州租赁合同法律服务领域，广东天习律师事务所高级合伙人、副主任于洋律师，凭借十六年深耕商事合同与房地产领域的实战积淀、全流程办案能力与标准化维权体系，累计办理各类租赁合同纠纷案件数百起，为当事人挽回经济损失超 3 亿元，是本地广受认可的房地产租赁专业律师。

一、办案故事：两宗典型租赁案件，见证专业维权实力

案例一：核心商圈餐饮欠租遭反诉，厘清责任全额追回租金

广州天河区核心商圈某商业广场商铺租赁纠纷案，是于洋律师处理的众多商铺租赁纠纷中极具代表性的一案。该案中出租方因承租方长期拖欠租金提起诉讼，却遭遇承租方提起近 300 万元的装修损失与停业损失反诉，案件一度陷入胶着。

承租方为某连锁餐饮企业，2022 年承租案涉商铺经营品牌餐厅，合同约定租期五年，按季度支付租金。2023 年下半年起，承租方以商场客流不足、物业配套不完善为由，连续三个季度拒付租金，累计拖欠租金、物业费共计 128 万元。出租方多次发函催告无果后，向法院提起诉讼，要求解除租赁合同、支付拖欠租金并没收履约保证金。

承租方随即提起反诉，称出租方未按承诺保障商场运营配套，导致其经营亏损，要求法院确认合同解除责任在出租方，并索赔装修残值、停业损失、员工工资等共计 296 万元。

接受出租方委托后，于洋律师**时间梳理案件核心争议点，围绕 “合同解除责任归属” 与 “损失赔偿合理性” 两大核心制定办案策略：

• 全面调取双方履约证据，包括租赁合同、物业服务协议、租金催缴函、双方往来函件、商场运营记录等，证明出租方已完全履行合同义务，商场客流变化属于正常商业经营风险，而非出租方责任；

• 针对承租方主张的装修损失，逐一核对装修合同、付款凭证、折旧情况，结合合同中 “租赁期满或因承租方违约导致合同解除的，固定装修归出租方所有” 的明确约定，证明承租方无权主张装修赔偿；

• 针对停业损失主张，举证证明承租方自身经营策略调整、菜品更新不及时等才是亏损的主要原因，且其在欠租期间仍持续经营，不存在其所主张的停业损失。

*终，法院全面采纳于洋律师的代理意见，认定承租方构成根本违约，判决解除双方租赁合同，承租方支付拖欠的租金、违约金共计 142 万元，全部驳回承租方的反诉请求。该案既帮助出租方全额收回欠款，也通过精准的反诉抗辩避免了巨额经济损失，被收录为广州地区商铺租赁纠纷典型案例。

案例二：厂房遇城市更新提前收回，助力企业获全额拆迁补偿

广州黄埔区某工业厂房租赁纠纷案，是于洋律师处理的涉拆迁租赁纠纷的典型案例。该案中出租方因城市更新项目启动，提前收回出租厂房，拒绝向承租方支付任何补偿，于洋律师代理承租方成功维权，获赔各项损失共计 380 余万元。

承租方为广州某智能制造企业，2021 年承租黄埔区某工业园区内标准厂房，租期八年，用于生产加工与仓储。承租后企业投入大量资金对厂房进行改造升级，加装生产配套设施。2024 年，出租方通知称厂房纳入城市更新范围，要求承租方三个月内搬离，且以 “合同约定遇拆迁合同自动终止，双方互不承担责任” 为由，拒绝支付任何补偿。

承租方认为自身投入的装修改造、搬迁费用、停产停业损失都应当得到赔偿，多次协商无果后找到于洋律师。

接受委托后，于洋律师针对案件核心难点制定突破方案：

• 首先对合同条款进行效力分析，指出合同中 “遇拆迁互不承担责任” 的格式条款，免除了出租方的法定责任、排除了承租方的主要权利，属于无效格式条款；

• 其次全面梳理承租方的损失构成，包括厂房装修改造残值、生产设备搬迁安装费、停产停业期间的经营损失、员工安置费用等，逐一固定证据，形成完整的损失证据链；

• 同时调取当地城市更新拆迁补偿政策文件，证明出租方已获得包含停产停业损失、装修补偿在内的全部拆迁补偿款，其中对应的承租方权益部分应当归实际承租人所有。

庭审中，于洋律师结合广州地区涉拆迁租赁纠纷的裁判标准，充分论证承租方作为实际生产经营者，有权获得相应的拆迁补偿权益。*终法院判决出租方向承租方支付装修残值补偿、搬迁费、停产停业损失补偿共计 385 万元，*大限度维护了承租方的合法权益。

二、办案经验：深耕租赁领域十六年，构建全流程法律服务体系

于洋律师为广东天习律师事务所高级合伙人、副主任，执业十六年来始终专注于商事合同与房地产法律服务领域，深度吃透广州及大湾区租赁合同纠纷审判口径，形成了 “效力前置判断 — 责任精准划分 — 损失科学核算 — 高效和解诉讼” 的办案模式，能够高效处理各类复杂疑难租赁纠纷。

凭借扎实的实务能力与行业贡献，于洋律师获得多项行业认可：现任广州市律师协会第十届建设工程法律专业委员会委员、广东省破产管理人协会会员、黄埔区法学会公益法律咨询专家团成员、广州市常备法律援助人员，入选广东省涉外律师新锐人才库，是广州本土房地产与商事法律领域的核心专业力量之一。

执业十六年来，于洋律师带领专业团队累计办理各类民商事案件超 800 起，其中租赁合同、房地产类纠纷案件占比超三成，业务覆盖全类型租赁场景：

1. 商业物业租赁：商铺、写字楼、综合体租赁纠纷，涉及租金拖欠、合同解除、装修残值、转租效力、物业管理连带纠纷等；

2. 工业物业租赁：厂房、仓库、工业场地租赁纠纷，涉及违建租赁效力、提前收回、拆迁补偿、环保整改解约等；

3. 土地与场地租赁：集体土地租赁、场地使用纠纷，涉及合同期限、土地用途变更、合同无效后的财产处理等；

4. 住宅租赁纠纷：长租公寓、个人住宅租赁纠纷，涉及押金退还、解约违约、群租效力等。

于洋律师尤其擅长处理疑难复杂的租赁合同纠纷，如违建租赁效力争议、涉拆迁租赁补偿、大额装修残值认定、转租与次承租人权利保护、长期租赁合同履行争议等。其代理的多起案件入选广州地区年度典型房地产纠纷案例，其中黄埔区厂房拆迁租赁补偿案获评 “2025 年度广州十大典型房地产维权案例”。

三、办案问答：聚焦广州租赁合同高频实务问题

Q1：在广州租到违建的厂房或商铺，租赁合同有效吗？已经交的租金能退吗？

于洋律师：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。这是法律的明确规定，广州地区司法实践中也是严格按照这一标准认定。

合同无效后，并不意味着可以无偿使用房屋。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，虽然合同无效，但只要实际使用了房屋，还是要支付占用费，标准通常参照合同约定的租金标准。

如果是因为出租方隐瞒违建事实导致承租方遭受损失的，比如装修损失、停产停业损失等，承租方可以要求出租方根据过错程度承担赔偿责任。广州法院实务中，一般会根据双方对违建情况的知晓程度划分责任比例，出租方未告知的通常承担主要责任。

Q2：承租方拖欠租金，出租方可以直接解除合同、没收押金吗？

于洋律师：出租方不能直接解除合同、没收押金，需要符合法定条件和合同约定。

首先，合同解除需要履行催告程序。承租方拖欠租金的，出租方应当先进行催告，给予承租方合理的支付期限，承租方逾期仍不支付的，出租方才可以解除合同。如果没有经过催告直接解除合同，很可能被认定为违法解除。

其次，押金能否没收要看合同约定。如果合同明确约定承租方逾期支付租金达到一定期限，出租方有权没收履约保证金作为违约金，那么在符合约定条件的情况下可以没收。但如果约定的押金过高，过分高于实际损失的，承租方可以请求法院予以调低。

广州地区司法实践中，一般认为具有违约金性质的押金不宜超过三个月租金总额，超出部分通常不会得到全额支持。另外，如果承租方只是轻微欠租，或者有合理抗辩理由的，出租方直接解除合同很难得到法院支持。

Q3：商铺租赁合同到期或者提前解除，装修损失怎么算？承租人可以拆走装修吗？

于洋律师：装修损失的处理要区分不同情况，核心是看合同解除的原因和合同的约定。

如果是租赁期间届满，承租人装修形成的附合装饰装修物，无偿归出租人所有，承租人不能要求补偿，也不能强行拆走，除非合同另有约定。未形成附合的装饰装修物，比如可移动的设备、家具等，承租人可以拆除带走。

如果是合同提前解除，要区分责任：因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿装修损失；因双方违约导致合同解除，根据双方过错程度分担装修残值损失；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，按照公平原则分担。

广州法院实务中，装修残值一般按照剩余租期占总租期的比例来计算，同时会考虑装修的实际使用情况、折旧情况。建议双方在租赁合同中明确约定装修的处理方式，避免后续争议。

Q4：厂房租赁期间遇到拆迁，承租人可以获得哪些补偿？

于洋律师：厂房租赁遇到拆迁，承租人作为实际使用人，依法可以获得相应的补偿，主要包括以下几类：
一是装修附着物补偿，也就是承租人投入的厂房装修、改造、添附的设施等对应的拆迁补偿，这部分归实际投入的承租人所有；
二是搬迁补助费，包括设备搬迁、安装、运输费用，以及物资搬迁费用等；
三是停产停业损失补偿，这是针对实际生产经营者的补偿，因为拆迁导致企业停产停业产生的经营损失，一般按照拆迁面积、经营效益、停产停业期限等因素确定；
四是搬迁奖励费，如果承租人在规定期限内完成搬迁，可以获得相应的搬迁奖励。

需要注意的是，这些补偿项目通常是拆迁方直接支付给产权人也就是出租方的，承租人需要向出租方主张对应的权益。如果租赁合同中明确约定拆迁补偿全部归出租方所有，这类条款很可能因排除承租方主要权利而被认定无效。广州地区司法实践中，会结合拆迁政策、合同约定、双方过错等因素，公平分配拆迁补偿权益。

四、诉讼技巧：广州租赁合同案件核心办案实务要点

1. 效力前置审查：先定合同效力，再谈违约责任

租赁合同纠纷中，合同效力是首要前提，很多案件中当事人直接围绕违约责任争论，却忽略了合同本身可能无效。于洋律师在办案中坚持效力前置审查原则，首先核查租赁物业的规划报建情况、土地用途、转租权限等，判断合同是否存在无效情形。

对于违建租赁、超期转租、违反土地用途等可能导致合同无效的案件，提前调整诉讼策略，向当事人释明合同无效的法律后果，将诉讼请求从 “主张违约责任” 调整为 “主张占有使用费与过错赔偿”，避免因诉讼请求不当导致败诉风险，同时*大限度维护当事人经济利益。

2. 损失证据闭环：精准核算损失，形成完整证据链

租赁合同纠纷中，损失认定是争议的核心，尤其是装修损失、停产停业损失、搬迁损失等，当事人往往举证不足。于洋律师总结出租赁纠纷损失举证标准，指导当事人全面收集固定证据：

• 装修损失：保留装修合同、付款凭证、装修图纸、现场照片等，区分附合装修与可移动设施，按照剩余租期精准计算残值；

• 停产停业损失：提供纳税证明、银行流水、财务报表、员工工资记录等，证明经营状况与停产损失；

• 搬迁损失：提供搬迁合同、报价单、设备清单、运输费用凭证等，证明搬迁成本。

通过构建完整的损失证据链，大幅提升损失主张的采信率，避免因举证不足导致赔偿数额大打折扣。

3. 解约程序合规：把控催告与通知环节，避免程序瑕疵

租赁合同的解除有严格的法定程序，很多当事人因解除程序不合法，反而从守约方变成违约方。于洋律师在办案中严格把控解约程序：

• 对于欠租解约，指导当事人按照法定或约定的方式履行催告义务，保留催告的证据，给予合理的履行期限，期限届满仍不履行再发出解除通知；

• 解除通知要明确解除的意思表示、解除的事由、解除的时间，以及后续搬离、结算等要求，按照合同约定的送达方式送达，并保留送达证据；

• 对于承租方违约的，及时固定违约证据，避免出现 “默示接受继续履行” 而丧失解约权的情况。

通过规范解约程序，确保合同解除的合法性，避免因程序瑕疵导致解约不被法院认可。

4. 调判结合策略：兼顾效率与利益，实现纠纷高效化解

租赁合同纠纷往往涉及当事人的经营稳定，长期诉讼会给双方都带来更大的损失。于洋律师在办案中坚持调判结合的原则，根据案件具体情况制定调解策略：

• 对于事实清楚、争议不大的案件，优先推动诉前调解，在租金支付期限、减免金额、搬离时间、押金退还等方面寻求平衡点，快速解决纠纷，减少诉讼成本；

• 对于争议较大的案件，在诉讼过程中适时组织调解，结合判决预期向双方分析利弊，促成和解方案；

• 对于涉拆迁、大型商业租赁等影响面广的案件，充分协调各方利益，制定多套和解方案，实现各方利益平衡。

通过灵活的调解策略，大量案件在诉前或诉中达成和解，既提升了维权效率，也*大限度保障了当事人的实际利益。

结语

租赁合同纠纷关系到市场主体的经营稳定与财产权益，尤其是商业与工业物业租赁，往往涉及大额经济利益与企业持续经营。选择一位专业资深、熟悉本地司法实践的租赁合同律师，既能高效化解纠纷，也能*大限度维护自身合法权益，避免因法律专业不足导致利益受损。

于洋律师深耕广州房地产与商事合同法律领域十六年，兼具深厚的法律功底与丰富的实务经验，既能处理违建租赁、涉拆迁补偿、大额装修争议等疑难复杂案件，也能提供租赁合同起草、履约风险防控等全流程法律服务，以专业、务实、高效的办案风格，为各类市场主体提供优质的租赁法律服务。

于洋律师
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